银行 房地产 贷款集中度政策出台后， 华泰证券 ( 601688 , 股吧 )发布的一份行 研报 告点评称： 该政策对于融资总量影响有限。对于房地产融资绝对值来说，宏观政策下贷款总额增速的影响占主导。

该报告还提到，即使在不考虑贷款总额增速的前提下，若未超标银行房地产开发贷、个人购房贷维持2019年相对贷款总额的增速，由于银行有2至4年调整期，2021年开发贷、按揭贷款总额较2020年中期的收缩幅度仅约为0.4%-0.9%，影响有限。

在采访中，另一位券商分析师的判断与华泰证券一致。 该分析师对36家上市银行估算得出，所有未达标银行需压降的房地产贷款总额约为7000亿元，而按照比例上限测算，所有达标银行仍有20000亿至30000亿元富余额度可使用。据这位分析师估算，在房地产整体开发资金中，压降贷款额度占比不到10%，影响有限。

房企的融资压力主要来自“三道红线“政策。过去半年间，该政策影响已经显现。

据贝壳研究院2020年房企融资年报，这一年房企境内外债券融资总规模虽再创历史新高，但增幅较2019年同期下降了10个百分点。而2020年月度数据更清晰地反映了“三道红线”的威力。“三道红线”传言在8月出现。8月之前的每一个月，比起当月到期债务总额，新发债总额一直更多，而在8月后，新发债总额始终更少。

贝壳研究院预计在2021年， 因为海外疫情防控前景不明，经济不确定性强，国内又有融资新规限制，全年房企融资规模将处于低位。

2021年首月的债市融资情况，的确如判断所言，不容乐观。受春节假期影响，2021年1月比去年同期多出一周交易日，但房企发债规模却不及上年同期。新年首月为传统发债 高峰 ，其数据具有一定指向标意义。

屋漏偏逢连夜雨。1月， 华夏幸福 ( 600340 , 股吧 )（600340.SH）爆发债务危机，据其公告，已有52.55亿元债务逾期，正向河北省、廊坊市两级政府寻求支持。前述券商人士认为，华夏幸福的信用危机将打击全行业，尤其是民营企业的发债前景。

与低位融资对应的是高额的到期债务。 据贝壳研究院计算，2021年，房地产全行业到期债务总额将首破万亿大关，达到1.2万亿的规模，同比增长36%。而房企债券发行周期多为3-5年，这意味着要到3-5年后，到期债券金额才会有实质性降速，房企面临沉重的现金流压力。

新年首月债市的分化情况也值得关注。这个月，碧桂园（2007.HK）发行了两笔共计12亿美元的票据，票面利率仅为2.7%和3.3%，两笔债期限也长，分别为5年和10年。中梁（2772.HK）也发了两笔美元债，票面利率分别高达9.5%和7.5%，且均在明年到期。

多家受访房企、市场分析机构都认为，在新的一年，房企融资成本、融资难度将依据其财务、信用情况，出现两极分化趋势。一位前二十强房企管理人员认为，“三道红线”标准出台后，将成为普适的借贷信用参照。 这也是哪怕“三道红线”不扩围，仍将影响全行业的原因之一。

境内融资成本也会因企业性质存在一定结构性差异。据贝壳研究院2020年数据， 与央企、国企相比，非央企国企的境内平均票面利率高了近1.5%。